住宅ローンが払えなくなったとき、競売を避けるために「任意売却」を選ぶ方は少なくありません。でも、任意売却を成功させるには、必ず避けて通れないのが 「債権者（銀行や保証会社）との交渉」 です。今回は、任意売却を進める上で 債権者と具体的にどういった交渉をする必要があるのか を5つのポイントに絞って紹介します。

1. 売却価格の承認

任意売却では、市場価格で売るとは限りません。債権者にとって大事なのは「できるだけ多く回収できるかどうか」。そのため、不動産会社が査定した価格をもとに、

・この価格で売却してよいか？

・赤字にならないか？

など、価格の妥当性について債権者の承認を得る必要があります。

価格に納得してもらえないと、そもそも任意売却が成立しません。

2. 差押えの解除

競売の申立てがされている場合、不動産には「差押え」が入っています。

任意売却を行うには、登記上の差押えを一時的に解除してもらう必要があるため、

・売買契約の成立見込みがある

・債権回収に貢献できる などを理由に、差押え解除の交渉を行います。

債権者が納得すれば、裁判所にも解除の手続きが取られます。

3. 残債の返済条件

任意売却では、売却しても住宅ローンが全額返済できないことが多いです。

そのため、売却後に残る「残債」について、

・月々の返済額

・返済期間

・返済猶予の希望 などを債権者と交渉します。

場合によっては、債務整理や自己破産も検討されるケースもあります。

4. 売却にかかる諸費用の承認

任意売却の際には、以下のような費用が発生します：

・不動産会社の仲介手数料

・抵当権抹消の登記費用

・引越し費用

これらを売却代金から支払うためには、債権者の承認が必要です。

5. 買主の承認

買主が決まっても、債権者の承認なしには契約を進められません。

債権者は、

・本当に買える人なのか（ローン審査など）

・身内売却や不正がないか を確認します。

問題がなければ承認され、売買契約へと進みます。

まとめ

任意売却で債権者と交渉する内容は、次の5つが柱です：

1.売却価格の承認

2.差押え解除の依頼

3.残債の返済方法の相談

4.諸費用の負担に関する許可

5.買主の承認

これらを一つずつ丁寧に、かつスピード感を持って進めることが、任意売却成功のカギです。

不動産会社や弁護士など、専門家と連携することで交渉はずっとスムーズになります。

交渉相手が複数にわたる場合、ご自身だけで全ての相手と話し合いを進めていくことは、時間的にも精神的にも容易ではありません。 相手方との交渉を当社にお任せいただくことで、気持ちに余裕を持っていただけると考えております。